‚Eine Immobilien GmbH gründen, lohnt sich das ?‘. Diese Frage stellen sich Immobilieninvestoren wenn sie über den Ankauf einer größeren Immobilie nachdenken. Konkret geht es um die Frage ob es smarter ist die Immobilie im Privatvermögen zu kaufen oder über eine Immobilien GmbH.
In diesem Artikel erarbeite ich die Antwort auf diese Frage an einer konkreten Fallstudie. Der fiktive Investor Dr. Aude hat sich für den Kauf eines Sechsfamilienhauses als Investment entschieden und möchte nun prüfen ob er eine Immobilien GmbH gründen soll um das Mehrfamilienhaus zu kaufen, oder ob es sinnvoller ist das Haus in seinem Privatvermögen zu kaufen.
In den folgenden Abschnitten stelle ich die wesentlichen Daten des Investors und die Kennzahlen der Immobilie vor. Diese Faktoren sollen Dr. Aude helfen die richtige Entscheidung zu treffen.
Der Investor
Dr. Aude ist der Investor in dieser Fallstudie. Dr. Aude ist Angestellter mit einem deutlich sechsstelligen Bruttojahreseinkommen. Dr. Aude bezieht weitere Einnahmen über zwei vermietete Eigentumswohnungen und Dividenden. Außerdem verfügt Dr. Aude über eine privat genutzte Immobilie, die weitestgehend abgetilgt ist. Da Dr. Aude smart ist, nutzt er eine vermögensverwaltende GmbH für seine Trades mit Wachstumsaktien.
Der Grenzsteuersatz von Dr. Aude beträgt 42%. Das heißt für jeden Euro, den Dr. Aude „on Top“ zu seinem Einkommen als Angestellter erwirtschaftet, darf er 42 Cent an Steuern abführen, um sinnvolle Maßnahmen zu finanzieren.
Die Immobilie
Die Immobilie die Dr. Aude ins Visier genommen hat ist ein 6-Familienhaus, das aus jeweils 6 Zweizimmerwohnungen besteht. Zur Immobilie gehören noch 4 Garagen, die sich auf dem Grundstück befinden. Die Immobilie befindet sich in guter Lage in einer Hochschulstadt im Stuttgarter Speckgürtel.
Die Immobilie wurde Mitte der Fünfzigerjahre gebaut und befindet sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Alle 6 Wohnungen sind aktuell vermietet. Die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter liegt etwas unter dem Marktdurchschnitt. Eine Wohnung befindet sich noch im Zustand des ursprünglichen Baujahres und soll bei einem Mieterwechsel umfassend renoviert werden.
Gesamtinvestitionskosten
Der Kaufpreis der Immobilie beträgt rund 970.000 EUR. Da kein Makler beteiligt ist, hat Dr. Aude Kaufnebenkosten von ca. 7%. Zusätzlich kalkuliert er Baukosten von 25.000 EUR für die Renovierung einer frei werdenden Wohnung ein. Damit ergeben sich die folgenden Gesamtinvestitionskosten.
| Kaufpreis | 970.000 EUR |
| Kaufnebenkosten | 67.900 EUR |
| Baukosten für Renovierung einer Wohnung | 25.000 EUR |
| Gesamtinvestitionskosten | 1.062.000 EUR |
Finanzierungsplan
Weil Dr. Aude sein Eigenkapital schonen möchte, finanziert er die Gesamtinvestitionskosten. Für 10% des Kaufpreises stellt er Zusatzsicherheiten auf seine teilweise getilgten Bestandsimmobilien. Dadurch ergibt sich der folgende Finanzierungsplan.
| Fremdkapital | 100% | 1.062.000 EUR |
| Eigenkapital | 0% | 0 EUR |
| Zusatzsicherheiten | 10% | 106.200 EUR |
| Finanzierungsbedarf | 1.062.000 EUR |
Finanzierungsangebote
Dr. Aude holt Finanzierungsangebote für die Finanzierung seiner Wunschimmobilie ein. Dabei prüft er welche Konditionen er beim Kauf im Privatvermögen erhält und welche Konditionen beim Kauf durch seine vermögensverwaltende GmbH.
Kauf im Privatvermögen
Dr. Aude erhält von der Privatkundenabteilung seiner Bank die folgenden Angebote für seinen Finanzierungsplan:
| Laufzeit | Tilgung | Effektiver Jahreszins | Kapitaldienst |
|---|---|---|---|
| 15 | 2 % | 1,27 % | 3,27 % |
| 10 | 2 % | 1,07 % | 3,07 % |
| 5 | 2 % | 1,10 % | 3,10 % |
| 3 | 2 % | 1,10 % | 3,10 % |
Kauf in vv GmbH
Dr. Aude prüft die Konditionen für den Fall, dass er die Immobilie über eine vv GmbH kauft. Dazu reicht seine Bank die Daten an die Geschäftskundenabteilung weiter. Dr Aude erhält bei gleichen Zusatzsicherheiten von der Geschäftskundenabteilung seiner Bank die folgenden Angebote zu seinem Finanzierungsplan:
| Laufzeit | Tilgung | Effektiver Jahreszins | Kapitaldienst |
|---|---|---|---|
| 15 | 2 % | 1,3 % | 3,3 % |
| 10 | 2 % | 1,1 % | 3,1 % |
| 5 | 2 % | 1,13 % | 3,13 % |
| 3 | 2 % | 1,13 % | 3,13 % |
Das he bei gleichen Zusatzsicherheiten und bei gleicher Haftung wie im Privatvermögen ergibt sich durch den Kauf über die Spardosen GmbH ein Zinsaufschlag von 0,03%.
Cashflow vor Steuern
Dr. Aude hat die Immobilie sorgfältig kalkuliert und kommt zu dem folgenden Cashflow vor Steuern bei Ankauf und 12 Monate nach Ankauf.
| Ansatz | IST bei Ankauf | SOLL nach 12 Monaten | |
|---|---|---|---|
| Miete p.a. | Siehe Mieterliste | 34.476 € | 40.296 € |
| Hausverwaltung | 30 EUR/WE/Monat | -2.160 € | -2.160 € |
| Laufende Instandhaltung | 8 EUR/m²/p.a. | -2.820 € | -2.820 € |
| Mietausfall kalkulatorisch | 1 % | -345 € | -402,96 € |
| Summe BWK | -5.325 € | -5.383 € | |
| Nettoergebnis | 29.151 € | 34913 € | |
| Kapitaldienst Darlehen | 3,07 % von GIK | -32.631 € | -32631 € |
| Reserve / Ergebnis nach KD pro Jahr | -3.480 € | 2282 € |
Cashflow nach Steuern
Nun ist klar ist, dass der Cashflow vor Steuern die Immobilie zu einer rentablen Investition macht. Jetzt prüft Dr. Aude ob der Ankauf der Immobilie im Privatvermögen oder über seine GmbH die bessere Entscheidung ist. Dazu muss er den jeweiligen Cashflow nach Steuern berechnen und vergleichen.
Neben den Steuersätzen darf Dr. Aude für den Cashflow nach Steuern die folgenden Punkte beachten:
- Zinszahlungen dürfen mit den Einnahmen aus der Vermietung verrechnet werden, Tilgungen nicht
- Die Absetzung für Abschreibung (AfA) von 2% bezieht sich auf den Gebäudeanteil der Gesamtinvestitionskosten. Diesen darf Dr. Aude 40 Jahre lang mit den Einnahmen aus der Vermietung verrechnen. Als Gebäudeanteil setzt Dr. Aude auf Basis der Arbeitshilfe zur Ermittlung der Kaufpreisaufteilung 50% der Gesamtinvestitionskosten an.
Steuersätze im Privatvermögen
Bei einem Ankauf im Privatvermögen darf Dr. Aude Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Beispielsweise könnte er Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit seinem Einkommen als Angestellter verrechnen. In diesem Fall würde die Immobilie seine Steuerlast drücken.
Generiert die Immobilie Gewinne, dann darf Dr. Aude diese Gewinne mit seinem Grenzsteuersatz von 42% versteuern.
Verkauft Dr. Aude die Immobilie nach 10 Jahren, darf er den Gewinn steuerfrei einstreichen.
Möchte Dr. Aude nach 5 Jahren den Dachstuhl des Mehrfamilienhauses ausbauen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, dann darf er die Kosten sofort steuerlich geltend machen. Übersteigen die Kosten seine Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung, dann darf er den entsprechenden Verlust wieder mit seinen anderen Einkünften verrechnen.
Cashflow nach Steuern im Privatvermögen
Auf Basis dieser Grundlagen ergibt sich für Dr. Aude beim Kauf der Immobilie im Privatvermögen in den ersten 10 Jahren der folgende Cashflow nach Steuern.
| Ansatz | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 | Jahr 6 | Jahr 7 | Jahr 8 | Jahr 9 | Jahr 10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Darlehen € | Siehe Finanzierungsplan | 1.062.900 | 1.041.642 | 1.020.150 | 998.422 | 976.455 | 954.246 | 931.793 | 909.092 | 886.142 | 862.940 |
| Nettokaltmiete p.a. | Siehe Mieterliste | 34.476 € | 40.296 € | 40.699 € | 41.106 € | 41.517 € | 41.932 € | 42.352 € | 42.775 € | 43.203 € | 43.635 € |
| Summe Bewirtschaftungskosten | Siehe BWK Aufstellung | – 5.325 € | – 5.383 € | – 5.387 € | – 5.391 € | – 5.395 € | – 5.399 € | – 5.404 € | – 5.408 € | – 5.412 € | – 5.416 € |
| Nettoergebnis | 29.151 € | 34913 € | 35.312 € | 35.715 € | 36.122 € | 36.533 € | 36.948 € | 37.367 € | 37.791 € | 38.218 € | |
| Zinsen Darlehen | 1,1% | – 11.692 € | – 11.458 € | – 11.222 € | – 10.983 € | – 10.741 € | – 10.497 € | – 10.250 € | – 10.000 € | – 9.748 € | – 9.492 € |
| AFA | 2% von 50% der GIK | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € |
| Zu verst. Eink. aus Immobilie | 6.830 € | 12.826 € | 13.461 € | 14.103 € | 14.752 € | 15.407 € | 16.069 € | 16.738 € | 17.414 € | 18.097 € | |
| Steuerlast Privat p.a. | 42 % | 2.869 € | 5.387 € | 5.654 € | 5.923 € | 6.196 € | 6.471 € | 6.749 € | 7.030 € | 7.314 € | 7.601 € |
Steuern in der Immobilien GmbH
Kauft Dr. Audes vermögensverwaltende GmbH die Immobilie, dann ist der persönliche Steuersatz von Dr. Aude zunächst nicht mehr wichtig. Die Immobilien GmbH wird Eigentümer des Mehrfamilienhauses. Einkünfte aus der Immobilie muss die GmbH mit dem Körperschaftsteuersatz und dem Gewerbesteuersatz versteuern.
Hat die Immobilien GmbH von Dr. Aude allerdings keine anderen gewerblichen Einkünfte, dann kann sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragen. Akzeptiert das Finanzamt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, dann muss die Immobilien GmbH auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien keine Gewerbesteuern mehr zahlen. Das heißt die GmbH zahlt dann nur noch die Körperschaftsteuer in Höhe von aktuell 15%.
Cashflow nach Steuern in der Immobilien GmbH
Daraus ergibt sich für den Kauf des Mehrfamilienhauses in der Immobilien GmbH der folgende Cashflow nach Steuern für die ersten 10 Jahre.
| Ansatz | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 | Jahr 6 | Jahr 7 | Jahr 8 | Jahr 9 | Jahr 10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Darlehen | Siehe Finanzierungsplan | 1.062.900 € | 1.041.642 € | 1.020.150 € | 998.422 € | 976.455 € | 954.246 € | 931.793 € | 909.092 € | 886.142 € | 862.940 € |
| Nettokaltmiete p.a. | Siehe Aufstellung | 34.476 € | 40.296 € | 40.699 € | 41.106 € | 41.517 € | 41.932 € | 42.352 € | 42.775 € | 43.203 € | 43.635 € |
| Summe Bewirtschaftungskosten | Siehe BWK Aufstellung | – 5.325 € | – 5.383 € | – 5.387 € | – 5.391 € | – 5.395 € | – 5.399 € | – 5.404 € | – 5.408 € | – 5.412 € | – 5.416 € |
| Nettoergebnis | 29.151 € | 34913 € | 35.312 € | 35.715 € | 36.122 € | 36.533 € | 36.948 € | 37.367 € | 37.791 € | 38.218 € | |
| Zinsen Darlehen | 1,1% | – 11.692 € | – 11.458 € | – 11.222 € | – 10.983 € | – 10.741 € | – 10.497 € | – 10.250 € | – 10.000 € | – 9.748 € | – 9.492 € |
| AFA | 2% von 50% der GIK | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € | – 10.629 € |
| ZV Einkommen aus Immobilie | 6.830 € | 12.826 € | 13.461 € | 14.103 € | 14.752 € | 15.407 € | 16.069 € | 16.738 € | 17.414 € | 18.097 € | |
| Steuerlast GmbH | 15 % | 1.025 € | 1.924 € | 2.019 € | 2.115 € | 2.213 € | 2.311 € | 2.410 € | 2.511 € | 2.612 € | 2.715 € |
Vergleich der Steuerlast
Dr. Aude vergleicht nun die Steuerlast beider Varianten miteinander indem er den Gesamteffekt nach 10 Jahren berechnet.
| Ansatz | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 | Jahr 6 | Jahr 7 | Jahr 8 | Jahr 9 | Jahr 10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZV Einkommen aus Immobilie | 7.149 € | 13.138 € | 13.771 € | 14.409 € | 15.055 € | 15.707 € | 16.365 € | 17.031 € | 17.703 € | 18.382 € | |
| Besteuerung Privat | 42 % | 3.003 € | 5.518 € | 5.784 € | 6.052 € | 6.323 € | 6.597 € | 6.873 € | 7.153 € | 7.435 € | 7.720 € |
| Besteuerung GmbH | 15 % | 1.072 € | 1.971 € | 2.066 € | 2.161 € | 2.258 € | 2.356 € | 2.455 € | 2.555 € | 2.655 € | 2.757 € |
| Ersparnis in GmbH p.a. | 1.930 € | 3.547 € | 3.718 € | 3.891 € | 4.065 € | 4.241 € | 4.419 € | 4.598 € | 4.780 € | 4.963 € | |
| Ersparnis Summe | 1.930 € | 5.478 € | 9.196 € | 13.086 € | 17.151 € | 21.392 € | 25.810 € | 30.409 € | 35.188 € | 40.151 € |
Der Vergleich zeigt den steuerlichen Vorteil durch die große Differenz zwischen dem Steuersatz von 42% im Privatvermögen und 15% in der Immobilien GmbH. Nach 10 Jahren hat sich dieser Vorteil auf einen Liquiditätsvorteil von rund 40.000 € summiert.
Weitere Kriterien
Die Steuerlast bzw. der steuerliche Vorteil durch die Immobilien GmbH scheint stark für den Ankauf in der Immobilien GmbH zu sprechen. Aber um sicherzugehen bezieht Dr. Aude noch weitere Kriterien in seine Entscheidung ein.
Strukturkosten
Durch eine Immobilien GmbH entstehen Strukturkosten. Zu diesen Strukturkosten gehören die Kosten für die Buchführung und die Steuererklärungen. Dr. Aude möchte allerdings keine neue GmbH gründen, sondern seine Immobilien in seiner bereits bestehenden Spardosen GmbH kaufen. Mit dem Notar seines Vertrauens bespricht Dr. Aude ob dazu eine Änderung des Geschäftszwecks seine Spardosen GmbH notwendig ist.
Als weitere Maßnahme um die Strukturkosten gering zu halten, beschließt Dr. Aude auch die Buchführung seiner Immobilien GmbH zu automatisieren. Schließlich hat er bereits die Buchführung seiner Trading GmbH erfolgreich automatisiert.
Glücklicherweise gehört seine Immobilien GmbH mit einer Bilanzsumme von unter 6.000.000 EUR immer noch zu den kleinen Kapitalgesellschaften. Das heißt für seine Immobilien GmbH gilt weder eine Prüfungspflicht noch eine Pflicht zur Abgabe eines Lageberichts.
Nutzt Dr. Aude für die Immobilien GmbH einen Steuerberater, was durchaus sinnvoll sein kann, dann muss er nochmal rund 2.000 EUR für die Erstellung des Jahresabschlusses und die Steuererklärungen einplanen.
Steuerliche Wachsamkeit
In Zeiten leerer Finanzkassen nutzt der Fiskus jede Möglichkeit um die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu verweigern. Dazu wird vom Fiskus alles herangezogen, was ansatzweise gewerblichen Charakter haben könnte. Deshalb darf Dr. Aude jegliche gewerbliche Aktivität wie beispielsweise die Installation von Solaranlagen oder die Aufstellung von Münzwaschautomaten vermeiden.
Glücklicherweise ist die Verwaltung eigenen Vermögens beispielsweise in Form von Wertpapieren kein Grund die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu verweigern.
Anlagehorizont
Dr. Aude ist sich bewusst, dass er die Immobilie nach 10 Jahren nicht steuerfrei verkaufen kann, wie er dies im Privatvermögen könnte. Das stört Dr. Aude jedoch nicht, da er einen sehr langfristigen Anlagehorizont hat. Sein Hauptziel ist nicht ein (unsicherer?) Verkaufsgewinn nach 10 Jahren. Er möchte stattdessen die Immobilie behutsam aufwerten, damit sie einen stetigen und verlässlichen Cashflow für seine Spardosen GmbH erzeugt.
Falls er die Immobilie doch einmal verkaufen möchte, dann kann er dies trotzdem weitestgehend steuerfrei tun, wenn er den Erlös in andere Immobilien reinvestiert. Da Dr. Aude wie im Masterplan beschrieben generationenübergreifend denkt, kann er mit dieser Einschränkung sehr gut leben.
Ausschüttung ins Privatvermögen
Wie immer bei Kapitalgesellschaften ist der Fiskus „großzügig“ solange Gewinne thesauriert werden. Beispielsweise wenn die GmbH ihre Gewinne in den Ankauf weiterer Immobilien oder Wertpapiere investiert.
Ausschüttungen von Gewinnen ins Privatvermögen der Gesellschafter werden wie üblich mit 25% Abgeltungsteuer bestraft. Hier gelten allerdings die gleichen Prinzipien wie bei der Spardosen GmbH. Es gilt smartere Wege zu finden Kapital in die GmbH zu geben und wieder abzuziehen.
Fazit Immobilien GmbH
Wow, du hast tatsächlich bis hierher durchgehalten und bist den Überlegungen von Dr. Aude gefolgt! Dazu schon mal meinen herzlichen Glückwunsch! Ich hoffe ich konnte dir anhand der Fallstudie von Dr. Aude zeigen wie eine Entscheidung gegen oder für eine Immobilien GmbH abgeleitet werden kann und welche Überlegungen mindestens einfließen sollten.
Was würdest du Dr. Aude empfehlen? Hat er etwas Wichtiges Übersehen? Hast du selbst schon Mehrfamilienhäuser in einer Immobilien GmbH gekauft? Wie waren deine Erfahrungen damit?
Wenn du dich mit Dr. Aude und anderen Investoren vernetzen möchtest, dann solltest du dich über die Vorteile einer Mitgliedschaft im Inner Circle informieren.
es kommt auf die Zielsetzung des Investors, und die hängt vom Alter und persönlichen Lebensumständen ab:
– nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn verkaufen kann kurz vor der Rente attraktiv sein
– muss man zwischendurch Gewinn ausschütten zB für private Liquidität werden 25 % Steuer fällig,
dann wurden 15+25 versteuert (sollte man doch Gewerbesteuer zahlen müssen, wird es übler….
– Gmbh : Buchhaltung, Bilanz geht beim abschluss nicht ohne Steuerberater = 2000 Euro pro Jahr
– die AFA sind liquide steuerfrei Mittel ! bei Privatinvest stehen diese monatlich zur Verfügung
– in der GMBH erhöht die AFA auch die Liquidität und muss nicht versteuert werden, aber: wie sieht es bei Gesinnentnahne aus? ist dann hierür nicht Kapitalertragssteuer zahlen?
– ein großer Vorteil in der Gmbh ist die Mwst Abzugsfähigkeit bei allen
Reparaturen und Investitionen, aber nur wenn sie als Gewerbe eingetragen ist (meine ich jedenfalls)
– investierst du als Privatperson in eine Gewerbeimmobilie (Büro, Lager, Garagen) ist du auch MWST
abzugsberechtigt, eine einfache Einnahmen-Ausgaben Rechnung reicht aus
Hallo Michael,
der steuerfreie Verkauf direkt „ins Privatvermögen“ ist tatsächlich ein riesiger Vorteil der privaten Variante. Darüber muss man sich vollkommen im Klaren sein. Auch Voll-Blut-Immo-Profis kaufen immer wieder Immobilien im Privatvermögen.
Im Fall von Dr. Aude ist der Unterschied zwischen persönlichem Steuersatz und Körperschaftsteuer beinahe maximal.
Für Gewinnentnahmen / Ausschüttungen wird man „natürlich“ mit 25% Abgeltungssteuer bestraft. Ich habe diesen Punkt nochmal im Abschnitt „Weitere Kriterien“ aufgenommen.
Hallo Eduard,
nachstehend diverse Kommentare / Fragen:
a) Zinsen auf Kredite:
Habe im letzten Jahr meine Hypothekarschulden (immer mit 1-jähriger Festschreibung und mit ca. 1,3% Zinsen und ohne Tilgung – waren somit immer schon Kredite zur Finanzierung meiner Wertpapiere) von der Sparkasse in D zur Leichtensteinischen Landesbank transferiert (1-jährige Festschreibung und mit 0,7% Zinsen und ohne Tilgung).
Ich meine hier muesste ganz allgemein deutlich noch mehr in Richtung 1% oder darunter bei den (Hypothekar-)Zinsen gehen.
b) Gebaeudeanteil
Ich finde den 50%-Anteil des Gebäudes als zu niedrig. Hier sollte man schauen ob nicht deutlich mehr geht (entsprechende Datensätze aus der urspruenlichen Bauphase / der ursprünglichen Abschreibungsaufteilung bzw. entsprechende Datensaetze der Makler vor Ort).
c) Immobilien in der VvGmbH neben Wertpapieren
Hier waere meiner Meinung nach zu überlegen/rechnen, ob es sich nicht lohnen wuerde, fuer die Immobilien eine eigene zusaetzliche GmbH in Kombination mit einer Holding zu gründen – Hintergrund: Der evtl. Verkauf der kompletten Immobilien-GmbH mit nur 5% Steuer.
Hallo Wigand,
vielen Dank für dein Feedback!
Zu a) Diesen „Trick“ von dir zur Monetarisierung deiner Immobilie für WP-Kredite finde ich klasse. Solange das im Rahmen bleibt schlägst du damit auf jeden Fall die günstigsten WP-Kredite im Markt und kannst mit überschaubarem Risiko Hebeln. Allerdings hast du vermutlich deswegen so günstige Konditionen, weil die beliehene Immobilie weitestgehend getilgt ist und einen hohen Beleihungswert hat.
In Dr. Audes Fall geht es um eine Immobilie für die er nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten und die Baukosten ohne den Einsatz von Eigenkapital finanzieren möchte. Da wird die Luft bei den Zinssätzen schon sehr eng. Aber vielleicht geht tatsächlich noch etwas bei der Konkurrenz. Dr. Aude wird berichten 😉
Zu b) Da hat Dr. Aude in der Tat seehehr konservativ kalkuliert. Er wird versuchen in den Notariellen Kaufvertrag eine 80/20 Aufteilung aufzunehmen. Der Fiskus ist nämlich angehalten der Kaufpreisaufteilung aus dem Kaufvertrag zu folgen.
c) Dr. Aude wird sich noch dazu beraten lassen, ob er eine Familienstiftung gründet, die Eigentümer der vv GmbH wird. Damit würde die Familienstiftung zur Holding. Das alles in der richtigen Reihenfolge zu machen ist leider nicht ganz trivial 😉
Zu b) Hab nun schon einige Immobilien gekauft und auch verkauft, trotzdem ist mir nicht bekannt, dass in einem Kaufvertrag eine Aufteilung Gebäude/Grund vorgenommen wird.
Was dagegen üblich ist, ist, den Teil des Kaufpreises auszuweisen, der auf Ausstattung entfällt (z.B. Küche). Entsprechend reduziert sich die Grunderwerbsteuer.
Hallo Bernd,
Die Aufnahme der Kaufpreisaufteilung ist kein Muss in einem Kaufvertrag, kann aber sinnvoll sein das aufzunehmen.
Das FA ist dazu angehalten die Aufteilung im Kaufvertrag anzuerkennen (vermutlich da sie notariell beglaubigt ist). Man sollte es aber nicht übertreiben (bei 90% Immobilienanteil ist der Spass garantiert vorbei).
Mit den Einbauküchen hast du absolut recht.
Hallo Jens,
vielen Dank für dein Feedback. Ich habe mir das Video (noch) nicht angeschaut. Ich persönlich finde es durchaus verlockend später mal einen großen Teil des Jahres im (warmen) Ausland zu leben (Vorzugsweise von November bis März 🙂
Die Frage ist, ob ich meine GmbH unbedingt verlegen muss, wenn ich die überwiegende Zeit des Jahres im Ausland leben möchte. Was ist, wenn ich die GmbH einfach weiter laufen lasse? Werde mich auch mal aufschlauen dazu 🙂
Viele Grüße,
Eduard