‚Eine Immobilien GmbH gründen, lohnt sich das ?‘. Diese Frage stellen sich Immobilieninvestoren wenn sie über den Ankauf einer größeren Immobilie nachdenken. Konkret geht es um die Frage ob es smarter ist die Immobilie im Privatvermögen zu kaufen oder über eine Immobilien GmbH.

In diesem Artikel erarbeite ich die Antwort auf diese Frage an einer konkreten Fallstudie. Der fiktive Investor Dr. Aude hat sich für den Kauf eines Sechsfamilienhauses als Investment entschieden und möchte nun prüfen ob er eine Immobilien GmbH gründen soll um das Mehrfamilienhaus zu kaufen, oder ob es sinnvoller ist das Haus in seinem Privatvermögen zu kaufen.

In den folgenden Abschnitten stelle ich die wesentlichen Daten des Investors und die Kennzahlen der Immobilie vor. Diese Faktoren sollen Dr. Aude helfen die richtige Entscheidung zu treffen.

Der Investor

Dr. Aude ist der Investor in dieser Fallstudie. Dr. Aude ist Angestellter mit einem deutlich sechsstelligen Bruttojahreseinkommen. Dr. Aude bezieht weitere Einnahmen über zwei vermietete Eigentumswohnungen und Dividenden. Außerdem verfügt Dr. Aude über eine privat genutzte Immobilie, die weitestgehend abgetilgt ist. Da Dr. Aude smart ist, nutzt er eine vermögensverwaltende GmbH für seine Trades mit Wachstumsaktien.

Der Grenzsteuersatz von Dr. Aude beträgt 42%. Das heisst für jeden Euro, den Dr. Aude „on Top“ zu seinem Einkommen als Angestellter erwirtschaftet, darf er 42 Cent an Steuern abführen, um sinnvolle Maßnahmen zu finanzieren.

Die Immobilie

Die Immobilie die Dr. Aude ins Visier genommen hat ist ein 6-Familienhaus, das aus jeweils 6 Zweizimmerwohnungen besteht. Zur Immobilie gehören noch 4 Garagen, die sich auf dem Grundstück befinden. Die Immobilie befindet sich in guter Lage in einer Hochschulstadt im Stuttgarter Speckgürtel.

Die Immobilie wurde Mitte der Fünfzigerjahre gebaut und befindet sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Alle 6 Wohnungen sind aktuell vermietet. Die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter liegt etwas unter dem Marktdurchschnitt. Eine Wohnung befindet sich noch im Zustand des ursprünglichen Baujahres und soll bei einem Mieterwechsel umfassend renoviert werden.

Immobilien mit GmbH kaufen
Mehrfamilienhaus mit der GmbH kaufen ?

Gesamtinvestitionskosten

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt rund 970.000 EUR. Da kein Makler beteiligt ist, hat Dr. Aude Kaufnebenkosten von ca. 7%. Zusätzlich kalkuliert er Baukosten von 25.000 EUR für die Renovierung einer frei werdenden Wohnung ein. Damit ergeben sich die folgenden Gesamtinvestitionskosten.

Kaufpreis970.000 EUR
Kaufnebenkosten67.900 EUR
Baukosten für Renovierung einer Wohnung25.000 EUR
Gesamtinvestitionskosten1.062.000 EUR
Gesamtinvestitionskosten des Mehrfamilienhauses

Finanzierungsplan

Weil Dr. Aude sein Eigenkapital schonen möchte, finanziert er die Gesamtinvestitionskosten. Für 10% des Kaufpreises stellt er Zusatzsicherheiten auf seine teilweise getilgten Bestandsimmobilien. Dadurch ergibt sich der folgende Finanzierungsplan.

Fremdkapital100%1.062.000 EUR
Eigenkapital0%0 EUR
Zusatzsicherheiten10%106.200 EUR
Finanzierungsbedarf1.062.000 EUR
Finanzierungsplan

Finanzierungsangebote

Dr. Aude holt Finanzierungsangebote für die Finanzierung seiner Wunschimmobilie ein. Dabei prüft er welche Konditionen er beim Kauf im Privatvermögen erhält und welche Konditionen beim Kauf durch seine vermögensverwaltende GmbH.

Kauf im Privatvermögen

Dr. Aude erhält von der Privatkundenabteilung seiner Bank die folgenden Angebote für seinen Finanzierungsplan:

LaufzeitTilgungEffektiver JahreszinsKapitaldienst
152 %1,27 %3,27 %
102 %1,07 %3,07 %
52 %1,10 %3,10 %
32 %1,10 %3,10 %
Finanzierung bei Kauf im Privatvermögen

Kauf in vv GmbH

Dr. Aude prüft die Konditionen für den Fall, dass er die Immobilie über eine vv GmbH kauft. Dazu reicht seine Bank die Daten an die Geschäftskundenabteilung weiter. Dr Aude erhält bei gleichen Zusatzsicherheiten von der Geschäftskundenabteilung seiner Bank die folgenden Angebote zu seinem Finanzierungsplan:

LaufzeitTilgungEffektiver JahreszinsKapitaldienst
152 %1,3 %3,3 %
102 %1,1 %3,1 %
52 %1,13 %3,13 %
32 %1,13 %3,13 %
Finanzierung bei Kauf mit Immobilien GmbH

Das heisst bei gleichen Zusatzsicherheiten und bei gleicher Haftung wie im Privatvermögen ergibt sich durch den Kauf über die Spardosen GmbH ein Zinsaufschlag von 0,03%.

Cashflow vor Steuern

Dr. Aude hat die Immobilie sorgfältig kalkuliert und kommt zu dem folgenden Cashflow vor Steuern bei Ankauf und 12 Monate nach Ankauf.

AnsatzIST bei AnkaufSOLL nach 12 Monaten
Miete p.a.Siehe Mieterliste34.476 €40.296 €
Hausverwaltung30 EUR/WE/Monat-2.160 €-2.160 €
Laufende Instandhaltung8 EUR/m²/p.a.-2.820 €-2.820 €
Mietausfall kalkulatorisch1 %-345 €-402,96 €
Summe BWK-5.325 €-5.383 €
Nettoergebnis29.151 €34913 €
Kapitaldienst Darlehen3,07 % von GIK-32.631 €-32631 €
Reserve / Ergebnis nach KD pro Jahr-3.480 €2282 €

Cashflow nach Steuern

Nun ist klar ist, dass der Cashflow vor Steuern die Immobilie zu einer rentablen Investition macht. Jetzt prüft Dr. Aude ob der Ankauf der Immobilie im Privatvermögen oder über seine GmbH die bessere Entscheidung ist. Dazu muss er den jeweiligen Cashflow nach Steuern berechnen und vergleichen.

Neben den Steuersätzen darf Dr. Aude für den Cashflow nach Steuern die folgenden Punkte beachten:

  • Zinszahlungen dürfen mit den Einnahmen aus der Vermietung verrechnet werden, Tilgungen nicht
  • Die Absetzung für Abschreibung (AfA) von 2% bezieht sich auf den Gebäudeanteil der Gesamtinvestitionskosten. Diesen darf Dr. Aude 40 Jahre lang mit den Einnahmen aus der Vermietung verrechnen. Als Gebäudeanteil setzt Dr. Aude auf Basis der Arbeitshilfe zur Ermittlung der Kaufpreisaufteilung 50% der Gesamtinvestitionskosten an.

Steuersätze im Privatvermögen

Bei einem Ankauf im Privatvermögen darf Dr. Aude Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Beispielsweise könnte er Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit seinem Einkommen als Angestellter verrechnen. In diesem Fall würde die Immobilie seine Steuerlast drücken.

Generiert die Immobilie Gewinne, dann darf Dr. Aude diese Gewinne mit seinem Grenzsteuersatz von 42% versteuern.

Verkauft Dr. Aude die Immobilie nach 10 Jahren, darf er den Gewinn steuerfrei einstreichen.

Möchte Dr. Aude nach 5 Jahren den Dachstuhl des Mehrfamilienhauses ausbauen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, dann darf er die Kosten sofort steuerlich geltend machen. Übersteigen die Kosten seine Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung, dann darf er den entsprechenden Verlust wieder mit seinen anderen Einkünften verrechnen.

Cashflow nach Steuern im Privatvermögen

Auf Basis dieser Grundlagen ergibt sich für Dr. Aude beim Kauf der Immobilie im Privatvermögen in den ersten 10 Jahren der folgende Cashflow nach Steuern.

AnsatzJahr 1Jahr 2Jahr 3Jahr 4Jahr 5Jahr 6Jahr 7Jahr 8Jahr 9Jahr 10
Darlehen Siehe Finanzierungsplan1.062.9001.041.6421.020.150998.422976.455954.246931.793909.092886.142862.940
Nettokaltmiete p.a.Siehe Mieterliste34.476 €40.296 €40.699 €41.106 €41.517 €41.932 €42.352 €42.775 €43.203 €43.635 €
Summe BewirtschaftungskostenSiehe BWK Aufstellung– 5.325 €– 5.383 €– 5.387 €– 5.391 €– 5.395 €– 5.399 €– 5.404 €– 5.408 €– 5.412 €– 5.416 €
Nettoergebnis29.151 €34913 €35.312 €35.715 €36.122 €36.533 €36.948 €37.367 €37.791 €38.218 €
Zinsen Darlehen1,1%– 11.692 €– 11.458 €– 11.222 €– 10.983 €– 10.741 €– 10.497 €– 10.250 €– 10.000 €– 9.748 €– 9.492 €
AFA 2% von 50% der GIK – 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €
Zu verst. Eink. aus Immobilie6.830 €12.826 €13.461 €14.103 €14.752 €15.407 €16.069 €16.738 €17.414 €18.097 €
Steuerlast Privat p.a.42 %2.869 €5.387 €5.654 €5.923 €6.196 €6.471 €6.749 €7.030 €7.314 €7.601 €

Steuern in der Immobilien GmbH

Kauft Dr. Audes vermögensverwaltende GmbH die Immobilie, dann ist der persönliche Steuersatz von Dr. Aude zunächst nicht mehr wichtig. Die Immobilien GmbH wird Eigentümer des Mehrfamilienhauses. Einkünfte aus der Immobilie muss die GmbH mit dem Körperschaftsteuersatz und dem Gewerbesteuersatz versteuern.

Hat die Immobilien GmbH von Dr. Aude allerdings keine anderen gewerblichen Einkünfte, dann kann sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG  beantragen. Akzeptiert das Finanzamt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, dann muss die Immobilien GmbH auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien keine Gewerbesteuern mehr zahlen. Das heisst die GmbH zahlt dann nur noch die Körperschaftsteuer in Höhe von aktuell 15%.

Cashflow nach Steuern in der Immobilien GmbH

Daraus ergibt sich für den Kauf des Mehrfamilienhauses in der Immobilien GmbH der folgende Cashflow nach Steuern für die ersten 10 Jahre.

AnsatzJahr 1Jahr 2Jahr 3Jahr 4Jahr 5Jahr 6Jahr 7Jahr 8Jahr 9Jahr 10
DarlehenSiehe Finanzierungsplan1.062.900 €1.041.642 €1.020.150 €998.422 €976.455 €954.246 €931.793 €909.092 €886.142 €862.940 €
Nettokaltmiete p.a.Siehe Aufstellung34.476 €40.296 €40.699 €41.106 €41.517 €41.932 €42.352 €42.775 €43.203 €43.635 €
Summe BewirtschaftungskostenSiehe BWK Aufstellung– 5.325 €– 5.383 €– 5.387 €– 5.391 €– 5.395 €– 5.399 €– 5.404 €– 5.408 €– 5.412 €– 5.416 €
Nettoergebnis29.151 €34913 €35.312 €35.715 €36.122 €36.533 €36.948 €37.367 €37.791 €38.218 €
Zinsen Darlehen1,1%– 11.692 €– 11.458 €– 11.222 €– 10.983 €– 10.741 €– 10.497 €– 10.250 €– 10.000 €– 9.748 €– 9.492 €
AFA 2% von 50% der GIK – 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €– 10.629 €
ZV Einkommen aus Immobilie6.830 €12.826 €13.461 €14.103 €14.752 €15.407 €16.069 €16.738 €17.414 €18.097 €
Steuerlast GmbH15 %1.025 €1.924 €2.019 €2.115 €2.213 €2.311 €2.410 €2.511 €2.612 €2.715 €

Vergleich der Steuerlast

Dr. Aude vergleicht nun die Steuerlast beider Varianten miteinander indem er den Gesamteffekt nach 10 Jahren berechnet.

AnsatzJahr 1Jahr 2Jahr 3Jahr 4Jahr 5Jahr 6Jahr 7Jahr 8Jahr 9Jahr 10
ZV Einkommen aus Immobilie7.149 €13.138 €13.771 €14.409 €15.055 €15.707 €16.365 €17.031 €17.703 €18.382 €
Besteuerung Privat42 %3.003 €5.518 €5.784 €6.052 €6.323 €6.597 €6.873 €7.153 €7.435 €7.720 €
Besteuerung GmbH15 %1.072 €1.971 €2.066 €2.161 €2.258 €2.356 €2.455 €2.555 €2.655 €2.757 €
Ersparnis in GmbH p.a.1.930 €3.547 €3.718 €3.891 €4.065 €4.241 €4.419 €4.598 €4.780 €4.963 €
Ersparnis Summe1.930 €5.478 €9.196 €13.086 €17.151 €21.392 €25.810 €30.409 €35.188 €40.151 €

Der Vergleich zeigt den steuerlichen Vorteil durch die große Differenz zwischen dem Steuersatz von 42% im Privatvermögen und 15% in der Immobilien GmbH. Nach 10 Jahren hat sich dieser Vorteil auf einen Liquiditätsvorteil von rund 40.000 € summiert.

Weitere Kriterien

Die Steuerlast bzw. der steuerliche Vorteil durch die Immobilien GmbH scheint stark für den Ankauf in der Immobilien GmbH zu sprechen. Aber um sicherzugehen bezieht Dr. Aude noch weitere Kriterien in seine Entscheidung ein.

Strukturkosten

Durch eine Immobilien GmbH entstehen Strukturkosten. Zu diesen Strukturkosten gehören die Kosten für die Buchführung und die Steuererklärungen. Dr. Aude möchte allerdings keine neue GmbH gründen, sondern seine Immobilien in seiner bereits bestehenden Spardosen GmbH kaufen. Mit dem Notar seines Vertrauens bespricht Dr. Aude ob dazu eine Änderung des Geschäftszwecks seine Spardosen GmbH notwendig ist.

Als weitere Maßnahme um die Strukturkosten gering zu halten, beschließt Dr. Aude auch die Buchführung seiner Immobilien GmbH zu automatisieren. Schließlich hat er bereits die Buchführung seiner Trading GmbH erfolgreich automatisiert.

Glücklicherweise gehört seine Immobilien GmbH mit einer Bilanzsumme von unter 6.000.000 EUR immer noch zu den kleinen Kapitalgesellschaften. Das heisst für seine Immobilien GmbH gilt weder eine Prüfungspflicht noch eine Pflicht zur Abgabe eines Lageberichts.

Nutzt Dr. Aude für die Immobilien GmbH einen Steuerberater, was durchaus sinnvoll sein kann, dann muss er nochmal rund 2.000 EUR für die Erstellung des Jahresabschlusses und die Steuererklärungen einplanen.

Steuerliche Wachsamkeit

In Zeiten leerer Finanzkassen nutzt der Fiskus jede Möglichkeit um die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu verweigern. Dazu wird vom Fiskus alles herangezogen, was ansatzweise gewerblichen Charakter haben könnte. Deshalb darf Dr. Aude jegliche gewerbliche Aktivität wie beispielsweise die Installation von Solaranlagen oder die Aufstellung von Münzwaschautomaten vermeiden.

Glücklicherweise ist die Verwaltung eigenen Vermögens beispielsweise in Form von Wertpapieren kein Grund die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu verweigern.

Anlagehorizont

Dr. Aude ist sich bewusst, dass er die Immobilie nach 10 Jahren nicht steuerfrei verkaufen kann, wie er dies im Privatvermögen könnte. Das stört Dr. Aude jedoch nicht, da er einen sehr langfristigen Anlagehorizont hat. Sein Hauptziel ist nicht ein (unsicherer?) Verkaufsgewinn nach 10 Jahren. Er möchte stattdessen die Immobilie behutsam aufwerten, damit sie einen stetigen und verlässlichen Cashflow für seine Spardosen GmbH erzeugt.

Falls er die Immobilie doch einmal verkaufen möchte, dann kann er dies trotzdem weitestgehend steuerfrei tun, wenn er den Erlös in andere Immobilien reinvestiert. Da Dr. Aude wie im Masterplan beschrieben generationenübergreifend denkt, kann er mit dieser Einschränkung sehr gut leben.

Ausschüttung ins Privatvermögen

Wie immer bei Kapitalgesellschaften ist der Fiskus „großzügig“ solange Gewinne thesauriert werden. Beispielsweise wenn die GmbH ihre Gewinne in den Ankauf weiterer Immobilien oder Wertpapiere investiert.

Ausschüttungen von Gewinnen ins Privatvermögen der Gesellschafter werden wie üblich mit 25% Abgeltungsteuer bestraft. Hier gelten allerdings die gleichen Prinzipien wie bei der Spardosen GmbH. Es gilt smartere Wege zu finden Kapital in die GmbH zu geben und wieder abzuziehen.

Fazit Immobilien GmbH

Wow, du hast tatsächlich bis hierher durchgehalten und bist den Überlegungen von Dr. Aude gefolgt! Dazu schon mal meinen herzlichen Glückwunsch! Ich hoffe ich konnte dir anhand der Fallstudie von Dr. Aude zeigen wie eine Entscheidung gegen oder für eine Immobilien GmbH abgeleitet werden kann und welche Überlegungen mindestens einfließen sollten.

Was würdest du Dr. Aude empfehlen? Hat er etwas Wichtiges Übersehen? Hast du selbst schon Mehrfamilienhäuser in einer Immobilien GmbH gekauft? Wie waren deine Erfahrungen damit?

Wenn du dich mit Dr. Aude und anderen Investoren vernetzen möchtest, dann solltest du dich über die Vorteile einer Mitgliedschaft im Inner Circle informieren.

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Michael Kempers
4 Monate zuvor

es kommt auf die Zielsetzung des Investors, und die hängt vom Alter und persönlichen Lebensumständen ab:
– nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn verkaufen kann kurz vor der Rente attraktiv sein
– muss man zwischendurch Gewinn ausschütten zB für private Liquidität werden 25 % Steuer fällig,
dann wurden 15+25 versteuert (sollte man doch Gewerbesteuer zahlen müssen, wird es übler….
– Gmbh : Buchhaltung, Bilanz geht beim abschluss nicht ohne Steuerberater = 2000 Euro pro Jahr
– die AFA sind liquide steuerfrei Mittel ! bei Privatinvest stehen diese monatlich zur Verfügung
– in der GMBH erhöht die AFA auch die Liquidität und muss nicht versteuert werden, aber: wie sieht es bei Gesinnentnahne aus? ist dann hierür nicht Kapitalertragssteuer zahlen?
– ein großer Vorteil in der Gmbh ist die Mwst Abzugsfähigkeit bei allen
Reparaturen und Investitionen, aber nur wenn sie als Gewerbe eingetragen ist (meine ich jedenfalls)
– investierst du als Privatperson in eine Gewerbeimmobilie (Büro, Lager, Garagen) ist du auch MWST
abzugsberechtigt, eine einfache Einnahmen-Ausgaben Rechnung reicht aus

Wigand
4 Monate zuvor

Hallo Eduard,

nachstehend diverse Kommentare / Fragen:

a) Zinsen auf Kredite:
Habe im letzten Jahr meine Hypothekarschulden (immer mit 1-jähriger Festschreibung und mit ca. 1,3% Zinsen und ohne Tilgung – waren somit immer schon Kredite zur Finanzierung meiner Wertpapiere) von der Sparkasse in D zur Leichtensteinischen Landesbank transferiert (1-jährige Festschreibung und mit 0,7% Zinsen und ohne Tilgung).
Ich meine hier muesste ganz allgemein deutlich noch mehr in Richtung 1% oder darunter bei den (Hypothekar-)Zinsen gehen.

b) Gebaeudeanteil
Ich finde den 50%-Anteil des Gebäudes als zu niedrig. Hier sollte man schauen ob nicht deutlich mehr geht (entsprechende Datensätze aus der urspruenlichen Bauphase / der ursprünglichen Abschreibungsaufteilung bzw. entsprechende Datensaetze der Makler vor Ort).

c) Immobilien in der VvGmbH neben Wertpapieren
Hier waere meiner Meinung nach zu überlegen/rechnen, ob es sich nicht lohnen wuerde, fuer die Immobilien eine eigene zusaetzliche GmbH in Kombination mit einer Holding zu gründen – Hintergrund: Der evtl. Verkauf der kompletten Immobilien-GmbH mit nur 5% Steuer.

Bernd
3 Monate zuvor
Reply to  Eduard

Zu b) Hab nun schon einige Immobilien gekauft und auch verkauft, trotzdem ist mir nicht bekannt, dass in einem Kaufvertrag eine Aufteilung Gebäude/Grund vorgenommen wird.
Was dagegen üblich ist, ist, den Teil des Kaufpreises auszuweisen, der auf Ausstattung entfällt (z.B. Küche). Entsprechend reduziert sich die Grunderwerbsteuer.

Jens
Jens
3 Monate zuvor
  • ein weiterer, sicher recht spezieller Punkt, ist die Einschränkung der Flexibilität durch die Berücksichtigung der sog. Wegzugsbesteuerung, wenn man tatsächlich dauerhaft seinen ‚Lebensabend‘ im Ausland verbringen möchte… wie ich finde ein recht spezieller Punkt, aber aufgrund der sehr langen Betrachtungszeit, gegebenenfalls überlegenswert
  • das Thema wurde vor kurzem auf dem youtube kanal „Vermietertagebuch“ behandelt, Titel: „Immobilien GmbH? Auf keinen Fall! (was dir KEINER sagt!)“
  • demnach würde sich die Wegzugsbesteuerung wie folgt berechnen: vereinfachtes Ertragswertverfahren; durchschnittlicher Gewinn der letzten 3 Jahre * Faktor 13,75; von dem Ergebnis 60 % mit deinem persönlichen Steuersatz (bezogen auf dein Besipiel für die jahre 8 – 10: ca. 52.250 –> 17.416 * 13,75 = 239.470 € *0,6 =143.682 als Bemessungsgrundlage für den individuellen Steuersatz)
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